Stadsedijk 95

Maakt u van deze woonboerderij uw droomwoning?

Karakteristieke woonboerderij met aanpandige schuur, tuin en verdere aanhorigheden op circa 1.615 m² grond.

Dit object is door gemeente Moerdijk aangewezen als gemeentelijk monument.

Situering
Deze kluswoning met ondergrond en bijgebouw is gelegen aan de rand van Oudemolen. Oudemolen is een dorp gelegen in de Brabantse gemeente Moerdijk met circa 290 inwoners. Het dorp bestaat uit drie binnendijken, waar wegen op aangelegd zijn. De woning is gelegen in een polderrijk gebied met prachtig uitzicht over de rondom gelegen landerijen.

Oudemolen ligt aan het Hollands Diep en is centraal gelegen ten opzichte van Moerdijk (A17), Fijnaart (A59) en Standdaarbuiten (A17). Gezien de nabije ligging en het ontbreken van een aantal eigen voorzieningen, hebben de buur-buurtschappen Zwingelspaan en Tonnekreek goede banden met Oudemolen.

De woning
De vrijstaande woning is gebouwd omstreeks 1901 en heeft een woonoppervlakte van circa 234 m² en een inhoud van circa 779 m³. De woning is opgetrokken in een traditionele bouwconstructie, bestaande uit metselwerk steensmuren, een deels betonnen en deels houten begane grondvloer, een houten verdiepingsvloer en is geheel voorzien van houten kozijnen met deels dubbele beglazing. De elektra in de woning is ca. 20 jaar geleden vernieuwd. Aansluitingen voor gas, water en elektra zijn aanwezig.

De woning wordt verwarmd middels een Nefit HR cv-ketel (bj. 2013). De woning staat op de MIP lijst van de gemeente Moerdijk, dit wil zeggen dat de woning staat aangemerkt als bescherm stads- of dorpsgezicht. Daarnaast is op 18 april 2023 het object aangewezen als monument. De beschermde status betreft enkel de buitenzijde van het object (de delen welke zichtbaar zijn vanaf de openbare weg). Denk hierbij aan de voorgevel, de zijgevels en de dakvlakken.

Indeling
Begane grond
De woning is te betreden via de achterzijde, zo komt u terecht in de keuken. Vanuit hier zijn diverse ruimtes bereikbaar. De meterkast bevindt zich in de woonkamer en beschikt over voldoende groepen. In de keuken bevinden zich nog een gasmeter en watermeter. Nagenoeg de gehele begane grond vloer was afgewerkt met hout en spachtelputz als muurafwerking. Echter hebben de verkopers dit grotendeels verwijderd. De woonkamer heeft een traditioneel balkenplafond en is voorzien van hardhouten kozijnen met dubbele beglazing. De woonkamer staat in open verbinding met de keuken.

De keuken heeft een eenvoudige opstelling en is afgewerkt met stucwerk en tegels als wandafwerking, tegels als vloerafwerking en gipsplaten als plafondafwerking. Het aanrechtblad is van kunststof en de keuken is verder voorzien van een oven, gaskookplaat, vaatwasser (Bauknecht), koelkast en vriezer. Vanuit de keuken is de kelder bereikbaar.

Vanuit de woonkamer is er toegang tot een gang, welke toegang geeft tot het toilet, de badkamer en twee slaapkamers. Het toilet is afgewerkt met tegels als vloer- en wandafwerking en gipsplaten als plafondafwerking. In de ruimte staat een staand toilet en een fonteintje. Er is mechanische ventilatie aanwezig. De badkamer is afgewerkt met tegels als vloer- en wandafwerking en gipsplaten als plafondafwerking. De badkamer is ingericht met een ligbad (Whirlpool), toilet, inloopdouche en een badmeubel met wastafel. Mechanische ventilatie is aanwezig.

De slaapkamers zijn afgewerkt met laminaat als vloerafwerking, spachtelputz als wandafwerking en gipsplaten als plafondafwerking. Er is isolatie aanwezig in de vorm van voorzetwanden.

Eerste verdieping
Via de trap op de begane grond, gelegen in de hal, is de eerste verdieping te bereiken. De eerste verdieping is naar eigen wens in te delen in verschillende (slaap-)kamers.

Tuin
Bijgebouw
Het bijgebouw is inpandig te bereiken via een hal in de woning (dezelfde hal welke toegang geeft tot de badkamer en slaapkamers). Deze ruimte is ook toegankelijk via de buitenzijde middels twee openslaande houten deuren. Het bijgebouw heeft een betonnen vloer, een gebinte constructie en een kap welke met riet is onderlaten.

Deze ruimte is zeer verouderd en dient geheel opgeknapt te worden.

De tuin
De achtertuin grenst aan een sloot en heeft een prachtig uitzicht over de achtergelegen landerijen.

Bijzonderheden
Monumentale status
In 2023 is de woning door de gemeente aangewezen tot gemeentelijk monument. De monumentale status voor dit object betreft enkel de delen welke vanaf de openbare weg te zien zijn, te weten de voorgevel, zijgevels en de dakvlakken. Vaak wordt er onterecht gedacht dat je als eigenaar dan niets meer mag of kunt veranderen, maar dat is niet het geval. Het gevolg van de monumentale status is wel dat de eigenaar voor (ver-)bouwwerkzaamheden aan de buitenzijde en op het perceel een omgevingsvergunning dient aan te vragen bij Gemeente Moerdijk. Daarnaast is het verplicht het object goed te onderhouden. Dit wordt ook wel de instandhoudingsplicht genoemd. Meer informatie over objecten met een monumentale status is te vinden op de website van Gemeente Moerdijk.

Twee wooneenheden
De interim verordening ruimte (provinciaal beleidsplan) biedt wellicht een mogelijkheid om de bestaande woning te splitsen ten behoeve van 2 wooneenheden vanwege de monumentale status. Voor de splitsing kan een aanvraag/principeverzoek worden ingediend bij Gemeente Moerdijk. Nadat een principeverzoek is aangevraagd, wordt het proces in gang gezet maar, het is dan nog van vele factoren afhankelijk of een splitsing uiteindelijk goedgekeurd gaat worden of niet. Deze aanvraag is NIET in gang gezet en deze informatie biedt geen garanties/zekerheden m.b.t. dit (nog te doorlopen) proces.

Bestemming
Volgens het bestemmingsplan ‘Buitengebied Moerdijk van de gemeente Moerdijk, datum 2018-03-01 heeft het object de bestemming ‘Enkelbestemming Wonen’.
Vanwege de aanmerking als beschermd stads- of dorpsgezicht' en de status 'gemeentelijk monument' is het wellicht onder bepaalde voorwaarden mogelijk om de woning te splitsen in twee wooneenheden. Hiervoor dient nog wel een aanvraag/principeverzoek ingediend te worden bij de Gemeente Moerdijk. Zij zullen dan bekijken en bepalen of een extra wooneenheid is toegestaan. Deze procedure is nog niet in gang gezet bij Gemeente Moerdijk en is geheel voor rekening en risico van koper.

Aanvullende informatie:
- De volgende nutsvoorzieningen zijn aanwezig; gas, water en elektriciteit;
- Gelegen aan een dijk in het buitengebied van Oudemolen;
- Het object heeft schitterend uitzicht op de achtergelegen landerijen;
- De gehele woning dient gerenoveerd/opgeknapt te worden;
- De woning is gelegen op een ruim perceel waarbij voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te realiseren is;
- Gemeente Moerdijk heeft dit object in april 2023 aangewezen als gemeentelijk monument. De beschermde status betreft de buitenzijde van het object (de zichtbare delen vanaf de openbare weg zoals de voorgevel, de zijgevels en de dakvlakken).
- Deze kluswoning is naar eigen smaak te renoveren en moderniseren;
- Er is wellicht een mogelijkheid om de woning te splitsen in twee woningen. Dit is geen garantie en de betreffende procedure is nog niet in gang gezet bij Gemeente Moerdijk.