Leidschendamstraat 77

Deze voorgevel laat de passant slechts raden naar de binnenzijde. Concessies hoef je hier niet te doen. De maar liefst drie complete verdiepingen tellende 2-o-1 kapwoning biedt niet alleen veel ruimte maar ook vrije tijd. Ja, dit lees je goed: vrije tijd. Wie wil dat nu niet in deze drukke tijd. De woning is namelijk instapklaar, hooguit wil je misschien een ander kleurtje op de muur. De uitgebouwde woning heeft maar liefst vijf slaapkamers en dan hebben we het nog niet over de ligging.

Deze woning markeert vlijmscherp een scheidslijn tussen de bebouwde omgeving en het groen. Al met al een plek waar je na een drukke dag écht tot rust komt en voldoende tijd over hebt om daarvan te genieten!

EEN ZEE VAN RUIMTE
De hal, met vernieuwde meterkast (11 groepen en v.v. glasvezel), geeft toegang tot de werkkamer met aangrenzend de berging (voormalige garage) en de woonkamer. Zodra je hierbinnen stapt, verrast de hoeveelheid ruimte je. De woonkamer met kamerbrede lichtstraat is niet alleen riant maar ook nog eens praktisch van vorm. Bedenk eens wat je met al deze ruimte kunt doen.

Door de schuifpui aan de achterzijde haal je op mooie dagen het buitenleven als het ware binnen en voor de koude dagen heeft de woonkamer een houtkachel.
Aan de voorzijde ligt de keuken. Deze is recent gerenoveerd. Met een inductie kookplaat (2024), een afzuigkap, een combi-oven, een koelkast en een vaatwasser heb je alles wat je nodig hebt.

Qua afwerking is het allemaal dik in orde. Op de gehele begane grond ligt pvc, het plafond is strak gestukt en de wanden zijn voorzien van spachtelputz. De convectorput zorgt naast de houtkachel voor een aangename temperatuur.
De trapopgang en de toiletruimte bevinden zich in het tussenportaal.

VOOR IEDER EEN EIGEN PLEK
Naast gezelligheid heeft iedereen behoefte aan een eigen plek. Hier moet dat zeker lukken met drie slaapkamers op de eerste verdieping. Lichte kamers van diverse afmetingen, afgewerkt met stucwerk op de wanden en spuitwerk plafonds. Alle slaapkamers hebben een radiator en houten kozijnen met dubbel glas. De slaapkamer aan de voorzijde heeft een riant eigen terras.

Hard gewerkt, flink gesport of gewoon toe aan een momentje ontspanning? Dat kan in de badkamer (2021) welke zich kenmerkt door strakke lijnen. De badkamer heeft een inloopdouche met thermostaatkraan, regendouche en handdouche, een vrij hangend toilet en een badkamermeubel met dubbele wastafel. Er is zowel mechanische- als natuurlijke ventilatie.

WAT EEN RUIMTE
Door de twee dakkapellen heb je op deze verdieping een zee van ruimte. Nog eens twee ruime slaapkamers waardoor het totaal op vijf komt. De slaapkamer aan de achterzijde heeft een airco en een elektrisch screen, de slaapkamer aan de voorzijde een elektrisch rolluik. Ook hier is de afwerking weer keurig met strak stukwerk en nieuw laminaat op de vloer.

Beide slaapkamers hebben extra, afgesloten bergruimte.

EEN HEERLIJKE PLEK
Ben je liefhebber van rust en natuur? Dan is deze plek ideaal. Zo vrij als hier zit je namelijk bijna nergens. De diepe achtertuin is netjes en praktisch aangelegd en grenst aan een park met een diversiteit aan flora en fauna. In de tuin zelf kun je, door de diepte, op elk moment van de dag van de zon genieten. Achter in de tuin staat een veranda met berging.

Aan de voorzijde is de tuin zo ingericht dat je met twee auto’s op eigen terrein kunt parkeren. Ook hier zorgt de grootte voor privacy in de woning.

WOONOMGEVING
Deze woning is rustig gelegen aan de rand van de Reeshof met op loopafstand diverse voorzieningen en het prachtige natuurgebied langs het Wilhelminakanaal. De wijk beschikt o.a. over diverse winkelcentra, scholen, huisartsen- en tandartspraktijk, sportverenigingen, een zwembad en een eigen treinstation. Met de auto en het openbaar vervoer is er een snelle ontsluiting naar de omliggende dorpen, het gezellige centrum van Tilburg en de diverse snelwegen.

BIJZONDERHEDEN
Bouwjaar 1994
Inhoud ca. 572 m³ (conform NEN 2580 meetrapport) *
Gebruiksoppervlak wonen ca. 153 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Gebouw gebonden buitenruimte ca. 9 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Overige inpandige ruimte ca. 9 m2(conform NEN 2580 meetrapport) *
Externe bergruimte ca. 7 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
Perceel oppervlakte 268 m²
Energielabel: A
- De gevel is in 2021 intensief gereinigd en geïmpregneerd;
- Het houtwerk buiten is in hetzelfde jaar opnieuw in de lak gezet;
- De tuin heeft een sfeervolle veranda;
- Een riante uitbouw met lichtstraat;
- Vernieuwde toiletruimte op de begane grond (2022);
- Gerenoveerde keuken (2024);
- Vernieuwde badkamer (2021);
- Airconditioning in een van de slaapkamers (2022);
- Nieuwe dakkapel en vloer op de tweede verdieping (2024);
- De achtertuin is voorzien van ondergronds bewateringssysteem.

De woning is aangesloten op het stadsverwarmingsnet, volledig geïsoleerd en voorzien van houten kozijnen met dubbele beglazing.

Enthousiast geworden? Maak een afspraak met ons kantoor. Wij laten u graag de woning zien. Als er veel belangstellenden zijn, kan de verkoper in overleg met de makelaar de verkoopprocedure aanpassen.

In de op te stellen verkoopakte zal gebruik worden gemaakt van de in artikel 5 van de model koopovereenkomst genoemde waarborgsom/bankgarantie.

Aanvaarding: in overleg.

De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

* De NEN 2580 meetnorm is een eenduidige meetnorm, waarbij met bepaalde richtlijnen rekening gehouden wordt. Zo wordt o.a. een zolder zonder vaste trap of met een lichtoppervlakte (bv dakraam) kleiner dan 0,5 m² niet tot de woonoppervlakte gerekend. Hierdoor kan de woonoppervlakte soms kleiner lijken dan de daadwerkelijke vloeroppervlakte en kleiner lijken dan bij vergelijkbare woningen waar de makelaar de meetnorm niet toe heeft gepast. Ondanks het feit dat de meetnorm verplicht is, hanteren niet alle makelaars consequent de norm. Eric Oostelbos makelaardij laat haar woningen inmeten door een erkend bedrijf. Het meetrapport van deze woning is dan ook, indien gewenst, ter inzage.