Borodinstraat 188

Gelegen in een rustige straat, op een gunstige locatie in de wijk Heikant, betreed je deze charmante en instapklare tussenwoning via de voortuin met groene en kleurrijke beplanting en een uitnodigend looppad richting de entree.

Binnen wacht een moderne en warme sfeer, waarbij de ruimtes tot in detail verzorgd zijn. In het kort beschikt de woning over een comfortabele woonkamer, een ruim uitgeruste keuken, 4 slaapkamers, een moderne badkamer en een heerlijke voor- en achtertuin.

Deze woning, volledig voorzien van kunststof kozijnen (m.u.v. de voordeur), HR++ beglazing (2011) en 10 zonnepanelen (2023), straalt niet alleen sfeer uit, maar biedt ook onderhoudsgemak en energiezuinig wonen.

Al met al, een huis waarvan je direct kunt gaan genieten! Klinkt dit als jouw nieuwe thuis? Kom snel een kijkje nemen!


De woning in het kort....

De ruime en lichte woonkamer biedt volop daglicht door de grote ramen aan voor- en achterzijde, biedt een vrij uitzicht over het groen aan de voorzijde en is extra gezellig dankzij de allesbrander (2013). De aangrenzende open keuken in U-vorm (2012) is van alle gemakken voorzien en heeft een handige bar waar je heerlijk kunt ontbijten of borrelen. Vanuit de keuken stap je zo de knusse achtertuin in, waar een bestraat terras, kleurrijke beplanting en een gazon zorgen voor een ontspannen sfeer.

Op de eerste verdieping vind je drie mooi afgewerkte slaapkamers, waarvan zowel de grote hoofdslaapkamer aan de achterzijde als de slaapkamer aan de voorzijde vaste kasten heeft en een raampartij over de hele breedte van de kamer. De badkamer, compleet vernieuwd in 2017, is een moderne ruimte met een inloopdouche, wastafelmeubel en wandcloset.

De tweede verdieping biedt naast de overloop, een vierde slaapkamer met nieuw dakraam (2023 – ook op de overloop) en praktische bergruimte.

De achtertuin is een heerlijke privacyrijke plek om te ontspannen, met een zonnig terras, veel groen en een ruime berging. De afgesloten brandgang biedt een veilige achterom.

Ligging

De woning aan de Borodinstraat ligt op een gunstige, groene locatie binnen de wijk Heikant. Aan de overzijde een fijne speeltuin en op korte afstand onder meer het Wagnerplein met diverse winkels, scholen, sport- en recreatievoorzieningen en gezondheidszorg. De snelweg A58 is gemakkelijk bereikbaar, wat zorgt voor een snelle verbinding naar onder meer Tilburg-centrum, Eindhoven en Breda. Daarnaast is de N261 dichtbij, wat de verbinding met Waalwijk en 's-Hertogenbosch vergemakkelijkt.

De woning in detail

Begane grond: Bij binnenkomst via de houten voordeur betreed je de hal, voorzien van een sfeervolle, doorlopende pvc-vloer in houtlook (2013). De hal heeft strak gestucte wanden en een plafond, een meterkast en een keurig afgewerkte toiletruimte met wandcloset en fonteintje. Vanuit de hal loop je door naar de ruime en lichte woonkamer, waar je dankzij de grote ramen aan de voor- en achterzijde volop van natuurlijk daglicht kunt genieten. Aan de voorkant heb je bovendien een heerlijk vrij uitzicht op het groene plantsoen met zijn hoge bomen. De woonkamer ademt comfort uit, mede door de allesbrander (2013) die op koude dagen voor extra warmte en gezelligheid zorgt. De stucwerk wanden en het gestucte plafond maken de ruimte helemaal af. De open keuken (2012) is praktisch en stijlvol ingericht in een U-vorm en voorzien van een bar, perfect voor het ontbijt of om gezellig bij te praten na een werkdag terwijl er wordt gekookt. De keuken beschikt over hoogwaardige inbouwapparatuur, waaronder een vaatwasser, 4-pits gaskookplaat, rvs afzuigkap, koelkast en een combimagnetron. Onder de onderkastjes is dimbare verlichting aangebracht, wat in de avonduren zorgt voor een fijne sfeer. Via de achterdeur in de keuken heb je toegang tot de gezellige achtertuin.

Eerste verdieping: Op de eerste verdieping tref je een ruime overloop met laminaatvloer en gestucte wanden en plafond, die toegang biedt tot drie sfeervolle slaapkamers. De grote hoofdslaapkamer aan de achterzijde heeft een raampartij over de volledige breedte van de kamer, waardoor er veel licht binnenkomt. Deze kamer is voorzien van vaste kasten, behang op de wanden en een laminaatvloer. De tweede slaapkamer, eveneens aan de achterzijde, is perfect geschikt als kinder-, hobby-, werk- of garderobekamer. De derde slaapkamer aan de voorzijde beschikt, net als de hoofdslaapkamer, over een vaste kast en een groot raam. Alle kamers zijn verzorgd afgewerkt met behang, laminaatvloeren en gestucte plafonds. De moderne badkamer (2017) biedt luxe en comfort. De ruimte is volledig betegeld en voorzien van een ruime inloopdouche met regendouche, handdouche en ingebouwde thermostaatkraan, een wastafel in meubel, een wandcloset en een radiator. Het raam zorgt voor een fijne lichtinval en natuurlijke ventilatie.

Tweede verdieping: Deze verdieping is bereikbaar via een vaste trap. Op de overloop vind je de opstelling voor de Nefit Trendline cv-ketel (2016), aansluitingen voor de wasmachine en bergruimte achter het knieschot. Een recent geplaatst dakraam (2023) zorgt voor voldoende daglicht. Aansluitend bevindt zich een vierde slaapkamer, die net als de overloop beschikt over een nieuw Velux-dakraam (2023).

Het buitenleven en de omgeving

Buitenruimte: De woning beschikt over een sfeervol aangelegde voor- en achtertuin, beiden voorzien van kleurrijke en groenblijvende beplanting. Het looppad in de voortuin geeft je toegang tot de entree, terwijl het looppad achter in de tuin je richting de ruime berging met achterom leidt. De gezellige achtertuin is een heerlijke plek om te ontspannen. De geheel omsloten tuin is privacyrijk en fraai aangelegd met een bestraat terras van klinkers, een gazon, diverse plantenperken met groenblijvende en kleurrijke beplanting, en een houthok voor het hout voor de allesbrander. Verder beschikt de tuin over een buitenkraan en buitenverlichting. Achter in de tuin vind je een ruime berging met elektra, ideaal voor het opbergen van onder meer fietsen, tuingereedschap of kinderspeelgoed. De tuin is via een achterom te bereiken, die uitkomt op een afgesloten brandgang, wat extra veiligheid en privacy biedt.

De omgeving: De wijk Heikant in Tilburg-Noord is een levendige en groene buurt met een rijke geschiedenis. Oorspronkelijk een agrarisch gebied, is de Heikant in de loop der tijd uitgegroeid tot een wijk met een mix van eengezinswoningen en galerijflats. Het centrale plein, Wagnerplein, is een autovrij gebied waar de weekmarkt plaatsvindt en waar je een bibliotheek en een sportcomplex kunt vinden. Het winkelcentrum biedt een breed scala aan winkels, supermarkten, drogisterijen en kledingwinkels.

BIJZONDERHEDEN
- Bouwjaar 1969
- Inhoud ca. 365 m³ (conform NEN 2580 meetrapport) *
- Gebruiksoppervlak wonen ca. 103 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
- Externe bergruimte ca. 16 m² (conform NEN 2580 meetrapport) *
- Perceel oppervlakte 169 m²
- Energielabel: C
- Schilderwerk buiten uitgevoerd in 2022
- Volledig v.v. kunststof kozijnen, ramen en achterdeur (HR++ glas, 2011), m.u.v. de houten voordeur
- Kunststof dakramen geplaatst in 2023
- Energiebesparend door 10 zonnepanelen (2023)
- Badkamer volledig gemoderniseerd in 2017
- Pvc-vloer op de begane grond (2013) en laminaatvloeren op de eerste verdieping
- Allesbrander (2013) voor extra sfeer en warmte
- Nefit Trendline cv-ketel uit 2016
- Heerlijk vrij uitzicht aan de voorzijde
- Voorzieningen en uitvalswegen zijn snel en eenvoudig bereikbaar

Deze woning is door de jaren heen met zorg en aandacht gemoderniseerd, waardoor je kunt genieten van een instapklare woning met moderne voorzieningen en sfeervolle details in een rustige, kindvriendelijke woonomgeving.

Enthousiast geworden? Maak een afspraak met ons kantoor. Wij laten u graag de woning zien. Als er veel belangstellenden zijn, kan de verkoper in overleg met de makelaar de verkoopprocedure aanpassen.

In de op te stellen verkoopakte zal gebruik worden gemaakt van de in artikel 5 van de model koopovereenkomst genoemde waarborgsom/bankgarantie.

Aanvaarding: in overleg.

De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.

* De NEN 2580 meetnorm is een eenduidige meetnorm, waarbij met bepaalde richtlijnen rekening gehouden wordt. Zo wordt o.a. een zolder zonder vaste trap of met een lichtoppervlakte (bv dakraam) kleiner dan 0,5 m² niet tot de woonoppervlakte gerekend. Hierdoor kan de woonoppervlakte soms kleiner lijken dan de daadwerkelijke vloeroppervlakte en kleiner lijken dan bij vergelijkbare woningen waar de makelaar de meetnorm niet toe heeft gepast. Ondanks het feit dat de meetnorm verplicht is, hanteren niet alle makelaars consequent de norm. Eric Oostelbos makelaardij laat haar woningen inmeten door een erkend bedrijf. Het meetrapport van deze woning is dan ook, indien gewenst, ter inzage.