Door de gestegen energieprijzen, inflatie en oplopende hypotheekrente koelt de Nederlandse woningmarkt snel af. Er komt momenteel veel woningaanbod op de markt men probeert nog even snel hun woning te verkopen. De meeste mensen komen van een koude kermis thuis met weinig bezichtingen zijn de woning nog niet verkocht. Het is wachten op de eerste prijsverlagingen om de woningen verkocht te krijgen. De prijzen zullen dan een duikvlucht nemen.

Rabobank verwacht een daling van het aantal verkopen de komende jaren  Omdat huiseigenaren vaker aflossen en doordat huizenprijzen de afgelopen jaren zeer hard zijn gestegen, hebben woningbezitters veel overwaarde opgebouwd. Daardoor zijn ze naar ons idee flexibeler in hun prijszetting. Ze zullen wat eerder geneigd zijn om genoegen te nemen met een lagere verkoopprijs, waardoor ze – in tegenstelling tot de huizenmarktcrisis van 2008-2013 – sneller tot een overeenkomst kunnen komen met een koper. Het aantal woningverkopen daalt volgend jaar daarom zoals we nu voorzien licht naar 179.000 en herstelt in 2024 weer tot 184.000.

Rentestijging werkt sneller door dan verwacht

Behalve vanwege de sterker dan verwachte rentestijging stellen we onze raming ook tussentijds bij omdat de rentestijging sneller vat lijkt te hebben gekregen op de huizenmarkt dan we hadden voorzien. In onze septemberraming gingen we ervan uit dat de huizenprijzen eind dit jaar/begin volgend jaar zouden dalen. Dit zou dan in het voorjaar van 2023 te zien zijn in de officiële woningmarktstatistieken van het CBS en het Kadaster (die uitgaan van het moment van sleuteloverdracht, vaak zo’n drie tot vier maanden na het tekenen van het koopcontract). Nu blijkt dat deze daling afgelopen maanden al is ingezet (zie figuur 3). Recente cijfers van makelaarsvereniging NVM wijzen er bovendien op dat de daling in de door het CBS gepubliceerde huizenprijsindex komende maanden doorzet. De huizen waarvoor in het derde kwartaal een voorlopig koopcontract is ondertekend (en waarvan de sleuteloverdracht meestal nog moet plaatshebben) zijn volgens de makelaarsvereniging namelijk ook voor een lagere prijs verkocht.

Rasbobank verwacht dat de huizenprijzen op kwartaalbasis vanaf het vierde kwartaal dalen (figuur 4). Gemiddeld liggen ze in heel 2022 naar verwachting nog wel 13,7 procent hoger dan het gemiddelde prijspeil in 2021. Let wel: dit cijfer is hoog vanwege zogeheten overloop uit 2021, toen de prijzen zeer sterk stegen. Bovendien namen de huizenprijzen ook in de eerste helft van dit jaar nog toe, waardoor ze in het laatste kwartaal van dit jaar – ondanks de inzettende prijsdaling – naar verwachting nog 5,4 procent hoger liggen dan in het laatste kwartaal van 2021.

Voor 2023 verwachten we in ons basisscenario dat het gemiddelde prijsniveau 3,1 procent lager uitvalt dan in 2022, gevolgd door een verdere daling van 2,0 procent in 2024. Naar schatting liggen de huizenprijzen daardoor in het laatste kwartaal van dat jaar 7,4 procent onder het niveau van het derde kwartaal van 2022. Dit is ongeveer gelijk aan het prijsniveau in het laatste kwartaal van 2021.